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1. 市场动态
澳大利亚住宅房地产市场持续走强。9 月，全国房价已连续第八个月上涨，环比上涨 0.8% —— 这是近一年以来的最大单月涨幅。全国房价中位数现已达到 85.7 万澳元，其中达尔文、珀斯和布里斯班领涨。
与此同时，联邦政府自 2025 年 10 月 1 日起正式实施扩大的 首次置业担保计划（Home Guarantee Scheme），为市场注入新的需求。随着更高的价格上限及最低仅需 5% 首付款的购房条件，首次置业买家正重新进入竞争，尤其在悉尼、布里斯班和阿德莱德市场表现突出。
2. 对投资者的影响
作为专业的房地产投资及代理顾问，Sapio Insights 认为投资者应关注以下关键机遇与风险：
- 需求加速
入门级与中端市场（典型价格区间 70 万–130 万澳元）将面临新获资格的首次置业者加剧竞争。这为地段优质的投资物业提供了 资本增值的支撑。
- 租赁市场趋紧
供应长期不足，而悉尼的租金中位数已达 每周 801 澳元。投资者可预期 租金收益率继续上行，尤其是位于增长走廊及基础设施枢纽附近的物业将最为受益。
- 政策驱动利好
财政部预测六年内房价将温和上涨
0.5%，但私人机构预计首年可能上涨高达 10%。Sapio Insights 更倾向于较乐观的预测，原因在于 降息、工资增长及长期供应紧缺的叠加效应。
3. 需关注的风险
- 债务风险： 首次置业者以 95% 贷款成数（LVR）入市，推高了整体家庭债务水平。投资者应确保 现金流具备缓冲能力，以应对未来可能的利率波动。
- 可负担性限制： 高收入买家获益，但中等收入家庭依然被排除在市场之外，这凸显了 精选、策略导向型投资布局 的必要性。
4. Sapio Insights 建议
在当前环境下，战略性选址与布局至关重要。Sapio Insights 建议客户：
- 锁定高需求城区 —— 首次置业者将加剧竞争的区域。
- 关注租赁韧性 —— 选择具备租客吸引力、且具增值潜力的物业。
- 及早入市 —— 未来 12–18 个月 是投资者把握 资本增值与租金提升 的关键窗口，随后市场可能因可负担性压力而趋于平稳。
